Haus oder Wohnung finanzieren – vorher überlegen!

Am Anfang dieses Artikels werden Neufinanzierungen besprochen. Für alte Kredite gibts am Ende des Artikels eine positive Nachricht!

In Österreich gibt es Kredite mit in Summe 515.238 Mio Euro Summe (also 515 Mrd!), 168.816 Mio davon für private Haushalte (Quelle ONB). Bei der aktuellen Zinslandschaft von 1,73% im Durchschnitt für Wohnbau werden monatlich 243 Mio Euro zurückzahlt (Zahlen Februar 2020)

Vornehmlich werden damit Wohnungen und Häuser finanziert (64%), somit 108 Mrd. Euro. Denn ein Eigenheim ist ja viel besser als Miete zahlen, sagt man. Aber ist es so?

Glaubt man diesem Video, muss man es hinterfragen. Ein Kernsatz zeigt, warum es in der Praxis nicht so ist: der Vergleich gilt, sofern man das Geld, das man mit Miete gegenüber Kredit erspart, in Fonds veranlagt. Aber wer macht das schon?

Wie läuft das nun mit dem eigenen Wohnraum?

Fast niemand hat heutzutage das Geld fürs Eigenheim auf der Seite, daher wird finanziert. Nachdem Kredite jetzt mit einem Zinssatz unterhalb der Inflation zu haben sind, macht es grundsätzlich auch Sinn, zu finanzieren: Die Inflation hilft, den Kredit zurückzuzahlen. Erklärung: wenn man jährlich 2% Gehaltserhöhung bekommt, aber nur 1% für die Kreditzinsen zahlt, wird die Rückzahlung immer günstiger.

Was aber immer gefährlich ist: die Finanzierung wird bis ans Limit gemacht. Wenn also 1200€ monatlich möglich sind, wird der Kredit in dieser Höhe aufgenommen. Das führt aber auch dazu, dass die Immobilien Preise so stark gestiegen sind: günstige Kredit treiben die Preise in die Höhe.

Und es führt zur Situation, dass ich vielen Leuten sage, „du arbeitest also die nächsten Jahre für die Bank“. Warum?

Etwas Mathematik

Wenn jetzt bei 1% Kreditrate 1287€ monatlich bezahlt werden (Kredit 400.000€, 30 Jahre, 1%) – was passiert, wenn in den nächsten 30 Jahren (so lange laufen Kredite häufig) die Zinsen auf ein „normales“ Maß von 6% steigen? Es gab auch Zeiten mit über 10%, also 6% sind durchaus realistisch.

Dann werden statt 1287€ plötzlich 2400€ monatlich fällig. Kann sich der Kunde das noch leisten? Häufig nicht.

Haus weg – Kredit da?

Wenn wir also einen Kredit nehmen, wissend dass mit hoher Wahrscheinlichkeit die Rate bei normaler Konjunktur nicht zurückgezahlt werden kann: dann holt sich vermutlich irgendwann die Bank das Haus. Und es gibt ja auch noch Themen wie Scheidungen, Krankheiten etc.

Ich bin kein Freund der schlechten Nachrichten. Da muss auch was Gutes dazu. Also:

Was kann ich tun, damit die Bank das Haus nicht bekommt?

Anfangen muss man bei der Rate: diese so berechnen lassen, dass man jetzt schon einen höheren Zins ansetzt. Nehmen wir die 6% von vorhin. Wir zahlen derzeit nur 1.287€, bei 6% aber 2.400€. Die Ersparnis von 1.113€ legen wir in eine Sparform (bitte bloß kein Bausparvertrag!). Sehr viele Verträge haben 10-15 Jahre Garantiezins, aber Laufzeiten 25-40 Jahre. Nehmen wir also an, wir haben bei Garantie 2% und 1.478€ Rate, sparen also 922€ monatlich auf 15 Jahre (wenn wir von 2.400€ Obergrenze ausgehen). Bei 3% Zinsgewinn Netto ergibt das 209.122€.

Szenarien – Was könnte dann sein?

Szenario 1: Zinsen bleiben niedrig. Wir lassen alles wie es ist.
Szenario 2: Zinsen steigen auf 6%, sodass die Kreditrate auf 2400€ steigt. Wir stoppen also die Einzahlung in die Sparform, und zahlen nur noch Kredit zurück. Das Geld in der Sparform vermehrt sich durch Zinsen weiterhin von selbst.
Szenario 3: Zinsen steigen auf 8%, macht 2.935€ Rate. Wir stoppen die Sparform, und nehmen die monatlich fehlenden 535€ daraus, sodass wir weiterhin nur 2.400€ Belastung haben.
Szenario 4: Zinsen steigen auf 8% aber die Sparform bringt nur 2%. Wir lösen die Sparform auf und zahlen möglichst viel Kredit zurück. Es sind ja über 200.000€ bereits angespart worden. Die Rate sinkt auf 800€ monatlich und wir sparen jetzt 1.600€ monatlich weg, damit wir wieder 2.400€ Gesamtbelastung haben.

In jedem dieser Fälle
– behalten wir das Haus
– Haben wir keinen Stress mit der Bank
– Bleiben wir entspannt
– Und haben noch Geld auf der Seite

Ist das nicht besser, als ständig auf Knien ins Büro des Bank Betreuers zu rutschen?

Bestehende Kredite verbessern

Haben Sie schon einen Kredit, oder kennen jemand der einen hat? JETZT ist die beste Zeit, einen genauen Check zu machen. Aktuell sind die Zinsen niedrig wie nie zuvor. Selbst wenn jemand 2018 einen guten Kredit genommen hat, kann es Anfang 2020 sein, dass nach einer Umschuldung 10.000€ eingespart werden. Umschuldung bedeutet, es wird ein neuer Kredit aufgenommen und mit diesem der alte Kredit zurückgezahlt. Dabei entstehen zwar neue Kosten, aber aufgrund der niedrigen Zinsen kann dies bei längeren Laufzeiten dramatische Einsparungen bringen!

Natürlich sind die Szenarien hier vereinfacht dargestellt, es gibt ja auch noch Inflation usw. und jeder Mensch ist anders. Daher gilt wie immer: eine persönliche Beratung ist entscheidend.