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Wieviel Kredit soll man nehmen?

Wieviel Kredit soll man nehmen?

Haus oder Wohnung finanzieren – vorher überlegen!

Am Anfang dieses Artikels werden Neufinanzierungen besprochen. Für alte Kredite gibts am Ende des Artikels eine positive Nachricht!

In Österreich gibt es Kredite mit in Summe 515.238 Mio Euro Summe (also 515 Mrd!), 168.816 Mio davon für private Haushalte (Quelle ONB). Bei der aktuellen Zinslandschaft von 1,73% im Durchschnitt für Wohnbau werden monatlich 243 Mio Euro zurückzahlt (Zahlen Februar 2020)

Vornehmlich werden damit Wohnungen und Häuser finanziert (64%), somit 108 Mrd. Euro. Denn ein Eigenheim ist ja viel besser als Miete zahlen, sagt man. Aber ist es so?

Glaubt man diesem Video, muss man es hinterfragen. Ein Kernsatz zeigt, warum es in der Praxis nicht so ist: der Vergleich gilt, sofern man das Geld, das man mit Miete gegenüber Kredit erspart, in Fonds veranlagt. Aber wer macht das schon?

Wie läuft das nun mit dem eigenen Wohnraum?

Fast niemand hat heutzutage das Geld fürs Eigenheim auf der Seite, daher wird finanziert. Nachdem Kredite jetzt mit einem Zinssatz unterhalb der Inflation zu haben sind, macht es grundsätzlich auch Sinn, zu finanzieren: Die Inflation hilft, den Kredit zurückzuzahlen. Erklärung: wenn man jährlich 2% Gehaltserhöhung bekommt, aber nur 1% für die Kreditzinsen zahlt, wird die Rückzahlung immer günstiger.

Was aber immer gefährlich ist: die Finanzierung wird bis ans Limit gemacht. Wenn also 1200€ monatlich möglich sind, wird der Kredit in dieser Höhe aufgenommen. Das führt aber auch dazu, dass die Immobilien Preise so stark gestiegen sind: günstige Kredit treiben die Preise in die Höhe.

Und es führt zur Situation, dass ich vielen Leuten sage, „du arbeitest also die nächsten Jahre für die Bank“. Warum?

Etwas Mathematik

Wenn jetzt bei 1% Kreditrate 1287€ monatlich bezahlt werden (Kredit 400.000€, 30 Jahre, 1%) – was passiert, wenn in den nächsten 30 Jahren (so lange laufen Kredite häufig) die Zinsen auf ein “normales” Maß von 6% steigen? Es gab auch Zeiten mit über 10%, also 6% sind durchaus realistisch.

Dann werden statt 1287€ plötzlich 2400€ monatlich fällig. Kann sich der Kunde das noch leisten? Häufig nicht.

Haus weg – Kredit da?

Wenn wir also einen Kredit nehmen, wissend dass mit hoher Wahrscheinlichkeit die Rate bei normaler Konjunktur nicht zurückgezahlt werden kann: dann holt sich vermutlich irgendwann die Bank das Haus. Und es gibt ja auch noch Themen wie Scheidungen, Krankheiten etc.

Ich bin kein Freund der schlechten Nachrichten. Da muss auch was Gutes dazu. Also:

Was kann ich tun, damit die Bank das Haus nicht bekommt?

Anfangen muss man bei der Rate: diese so berechnen lassen, dass man jetzt schon einen höheren Zins ansetzt. Nehmen wir die 6% von vorhin. Wir zahlen derzeit nur 1.287€, bei 6% aber 2.400€. Die Ersparnis von 1.113€ legen wir in eine Sparform (bitte bloß kein Bausparvertrag!). Sehr viele Verträge haben 10-15 Jahre Garantiezins, aber Laufzeiten 25-40 Jahre. Nehmen wir also an, wir haben bei Garantie 2% und 1.478€ Rate, sparen also 922€ monatlich auf 15 Jahre (wenn wir von 2.400€ Obergrenze ausgehen). Bei 3% Zinsgewinn Netto ergibt das 209.122€.

Szenarien – Was könnte dann sein?

Szenario 1: Zinsen bleiben niedrig. Wir lassen alles wie es ist.
Szenario 2: Zinsen steigen auf 6%, sodass die Kreditrate auf 2400€ steigt. Wir stoppen also die Einzahlung in die Sparform, und zahlen nur noch Kredit zurück. Das Geld in der Sparform vermehrt sich durch Zinsen weiterhin von selbst.
Szenario 3: Zinsen steigen auf 8%, macht 2.935€ Rate. Wir stoppen die Sparform, und nehmen die monatlich fehlenden 535€ daraus, sodass wir weiterhin nur 2.400€ Belastung haben.
Szenario 4: Zinsen steigen auf 8% aber die Sparform bringt nur 2%. Wir lösen die Sparform auf und zahlen möglichst viel Kredit zurück. Es sind ja über 200.000€ bereits angespart worden. Die Rate sinkt auf 800€ monatlich und wir sparen jetzt 1.600€ monatlich weg, damit wir wieder 2.400€ Gesamtbelastung haben.

In jedem dieser Fälle
– behalten wir das Haus
– Haben wir keinen Stress mit der Bank
– Bleiben wir entspannt
– Und haben noch Geld auf der Seite

Ist das nicht besser, als ständig auf Knien ins Büro des Bank Betreuers zu rutschen?

Bestehende Kredite verbessern

Haben Sie schon einen Kredit, oder kennen jemand der einen hat? JETZT ist die beste Zeit, einen genauen Check zu machen. Aktuell sind die Zinsen niedrig wie nie zuvor. Selbst wenn jemand 2018 einen guten Kredit genommen hat, kann es Anfang 2020 sein, dass nach einer Umschuldung 10.000€ eingespart werden. Umschuldung bedeutet, es wird ein neuer Kredit aufgenommen und mit diesem der alte Kredit zurückgezahlt. Dabei entstehen zwar neue Kosten, aber aufgrund der niedrigen Zinsen kann dies bei längeren Laufzeiten dramatische Einsparungen bringen!

Natürlich sind die Szenarien hier vereinfacht dargestellt, es gibt ja auch noch Inflation usw. und jeder Mensch ist anders. Daher gilt wie immer: eine persönliche Beratung ist entscheidend.

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Was tun beim Finanz Crash?

Was tun beim Finanz Crash?

Kommt der Finanz Crash? Der Crash kommt!

Glaubt man der aktuellen Bücherliste, gibts wohl bald wieder heftige Bewegung am Finanzmarkt. Der nächste Finanz Crash naht – löst das bei Ihnen Panik aus? Das muss es nicht, das soll es nicht, das braucht es nicht! Aktuell (Jänner 2020) sind Bücher Bestseller, die sich mit dem Crash beschäftigen, und verkaufsstarke Titel tragen:

“Der größte Crash aller Zeiten” von Friedrich & Weik

“Machtbeben” von Dirk Müller

“Der Crash kommt” von Max Otte

Ich habe sie alle gelesen. Weil es mich interessiert, und weil ich die bestmögliche Beratung bieten will. Was jedem klar sein sollte, ist, dass seit dem Jahr 2008 die Finanzwelt komplett umgedreht wurde. Plötzlich gibt es Negativzinsen, und die Nachrichten haben uns klar gemacht, dass wir das akzeptieren müssen. So denkt die Mehrheit, denn so wird es von Politikern und Medien erzählt.

Renditen am Aktienmarkt

Aber: Wussten Sie, dass Sie am Aktienmarkt in den Jahren 2009-2019 etwa 8% Rendite pro Jahr gemacht hätten (Sparplan mit DAX ETF). Mit einem gut geführten Fonds hätten Sie auch mehr gemacht, zum Beispiel mit dem MEAG Proinvest 10% pro Jahr in einem Sparplan.

Fehler der Politik

Doch ein substanzieller Fehler der Politik war, nach dem Finanz Crash im Jahr 2008 nicht aufzuräumen. Viel wurde versprochen, doch unternommen wurde überhaupt nichts, um das Problem am Kern zu packen. Zu mächtig waren die Einflüsterer aus der Wirtschaft. Das führte dazu, dass EZB und SNB, aber auch Dollar und Renmimbi (chinesische Währung) heute in einer sehr gespannten Position sind.

Und wann ist es so weit?

Experten streiten, wann der Crash kommt. Die Zeiträume schwanken von Q4/2020 bis 2023. Die große Unbekannte in dieser Gleichung sind die Politiker. Diese können durch extreme Maßnahmen alles verschieben, aber offenbar nicht lösen. Es kann also nur der Zeitpunkt verschoben werden, nicht die Tatsache. Deshalb ist aus heutiger Sicht ein Konzept nötig, sich auf den Crash vorzubereiten.

Vorbereitung auf den Finanz Crash

Wie mache ich das? Das Konzept “breit streuen” sollte jedem bekannt sein. Die große Frage ist: wohin streuen? 2008 sind ALLE Werte gefallen, weil es eine Liquiditätskrise war. Auch die nächste Krise soll wieder eine solche werden. Wir dürfen also annehmen, dass wiederum ALLE Werte gleichzeitig fallen werden. Daher brauchen wir uns nur darüber Gedanken zu machen, welche Werte nach der Krise wieder steigen. Eigentlich einfach?

Gold

Die “Krisenwährung” Gold (wie auch Aktienfonds) sind ein recht sicherer Fall, wenn wir davon ausgehen, dass es keinen Krieg gibt, und davon gehen wir aus – ich bin ein viel zu positiver Mensch, um etwas anderes zu akzeptieren. Bei Gold bitte darauf achten, keine Wertpapiere davon zu kaufen, sondern physisches Gold. Und dieses auch in kleinen Teilen, wie zB Barren und Münzen. Es gibt Modelle mit Systemkauf bis zu -18% Preisvorteil unter Nutzung des Cost-Average Effekts. Details gerne in persönlichem Beratungsgespräch, weil bei Gold die Gefahr von Betrug sehr hoch ist. Siehe auch Tipps auf goldreporter.de

Aktienfonds

2008 war zB bei Aktienfonds ein durchschnittlicher Einbruch von -50% normal, was dazu führte, dass viele ihre Fonds verkauften! Doch bereits 2 Jahre später war dies großteils wieder eingeholt – zumindest bei Fonds mit gutem Management. Anders gesagt: 2009 bis 2011 konnte man sein Geld verdoppeln (Wie genau das geht, besprechen wir gerne in einem Strategiegespräch). Die Wichtigste Regel ist: vorher Strategie festlegen, dann daran halten! Mehr Infos dazu im Artikel “Fonds, ETFs, Aktien“.

ETFs

ETFs sind im Moment der große Renner, weil die “Geiz ist geil” Mentalität sehr stark verbreitet ist. Die scheinbar niedrigen Kosten bringen mehr Gewinn. Ein wichtiger Hinweis: wenn Sie auf einem Portal wie zB fondsweb.de Fonds Performance vergleichen, sind das bereits die Nettozahlen. Vergleichen Sie mal die besten Fonds mit den besten ETFs, dann sehen Sie speziell in Krisenzeiten die dramatischen Unterschiede. Und gerade jetzt, wo die Krise bevorsteht, haben ETFs das mehrere große Gefahren:

  1. Aktien, die massiv von ETFs gekauft werden, sind höchstwahrscheinlich überbewertet, was zu einem stärkeren Kursverfall als der Durchschnitt führen kann
  2. ETFs sind günstiger, weil sie nicht gemanaged sind. Was in der Krise bedeutet, dass kein Profi sich darum kümmert, die Verluste zu minimieren – das müssen Sie selber machen!
  3. ETFs sind ein Trend. Es hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass es besser ist, nicht mit dem Trend zu schwimmen, bzw. auszusteigen, bevor der sich auflöst. Jetzt ist also ein guter Zeitpunkt, aus ETFs auszusteigen.

Michael Burry, das ist jener Mann, der 2008 die Krise zuerst erkannte und damit 100 Mio. Dollar verdiente, warnte im Oktober 2019 ausdrücklich vor einer ETF Blase. Mehr Infos dazu im Artikel “Fonds, ETFs, Aktien“.

Immobilien

Immobilien gelten als sicher, ABER: durch die jahrelange Niedrigzinsphase sind Kredite so billig geworden, dass die Immobilienpreise überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Durch eine Marktbereinigung besteht die hohe Chance, dass auch die Immobilienpreise purzeln. Oder eine Sondersteuer vom Staat kommt (siehe Deutschland 1914-1923). Immobilien sind aufgrund ihrer Immobilität sehr leicht besteuerbar. Das wird in oben genannten Büchern im Detail beschrieben, darauf möchte ich hier nicht näher eingehen. Daher: Vorsicht und gut informieren, wenn Sie hier tätig sind.

Kredite

Einen Kredit zu haben, ist in der aktuellen Niedrigzinsphase eigentlich super, weil die Inflation hilft, den Kredit zurückzuzahlen. In der konkreten aktuellen Situation, in der Experten ebenfalls darüber diskutieren, ob der Euro crasht, birgt das aber große Gefahren: in vergangenen Währungsreformen wurden Schulden häufig 1:1 in die neue Währung übernommen, Werte wie Bargeld aber 1:0,5, wodurch die Schulden quasi doppelt so hoch waren wie zuvor. Details dazu stehen in den oben erwähnten Büchern.

Wer jetzt einen Kredit hat, sollte dringend prüfen lassen, ob durch eine Umschuldung Geld erspart werden kann. Wir haben zB für einen Kunden einen Kredit, den dieser erst 2018 bei schon sehr guter Zinslage abgeschlossen hatte, jetzt neu umgeschuldet und Netto über 10.000€ erspart. Details können natürlich nur in einem persönlichen Gespräch geklärt werden, da jede Situation einzeln zu bewerten ist.

Bargeld

In einer Krise empfiehlt es sich, ausreichend Bargeld direkt im Zugriff zu haben. Wenn so etwas passiert wie in Griechenland, wo tagelang die Bankomaten gesperrt waren, und danach nur 50€ pro Tag behoben werden konnten, hilft kein dick gefülltes Konto. Dafür sollte ausreichend Bargeld vorhanden sein. Nachdem die Konten ohnehin keine Zinsen bringen, fällt es leicht. Ausserdem zeigen die Banken Konkurse der Meinl und Commerzialbank Mattersburg, wie überraschend das kommen kann.

Bausparvertrag

Bausparer sind niemals gut – siehe dazu meinen Blog Artikel Bausparverträge.

Einlagensicherung

100.000€ sind durch die Einlagensicherung auf der Bank sicher? NICHT WIRKLICH! Lesen Sie meinen Blog dazu.

Banken und Sicherheit des Geldes

Wer noch an die Sicherheit der Banken glaubt, dem rate ich, diese Präsentation von Dr. Markus Krall anzusehen, der akribisch analysiert, wie die Situation ist (von 2019, also noch vor Corona!).

Deckungsstock in Versicherungen

Der “klassische Deckungsstock” in Versicherungen bietet vergleichsweise hohe Sicherheit. Zum einen crashen Versicherungen im Gegensatz zu Banken nicht, etwa weil alle bei Rückversicherungen abgesichtert sind. Andererseits bieten diese Werte in Euro, die nicht von Aktienkursen abhängen, sind damit in dieser Hinsicht also vergleichbar mit Sparbüchern. Wichtig ist hierbei aber, ein Produkt mit variablem Zugriff zu finden, ohne Rückkauf Verlust. Das ist nicht leicht zu finden, aber es gibt solche Produkte. Außerdem sei an dieser Stelle erwähnt, dass es bei einer erheblichen Krise schwierig werden kann: es gibt §314 bzw. §316 VAG (gut erklärt auf eigentum-erwerben.at) und auch §89 bzw. §98 VAG (gut erklärt auf insignitus.com), und beide führen wieder zur Weisheit: man sollte sein Geld breit streuen!

Mantelprodukt

Was ein Mantelprodukt ist, und warum das Steuern spart, erfahren Sie in diesem Blog.

Beratung

Letztlich ist jeder anders, hat andere Wünsche und Wissen bezüglich Sicherheit und Veranlagung. Deshalb ist eine intensive Beratung zur Erarbeitung einer persönlichen Strategie das Wichtigste. Hier einfach seinen Freund zu fragen, ist gefährlich: Vielleicht hat der ganz andere Geldmengen, und ganz andere Ideen dazu. Leider sehen wir allzu oft, dass einfach eine Idee von jemand anders übernommen wird, ohne sich klar zu machen, was die Bedingungen rundherum sind. Hier ist kompetente Fachberatung wichtiger als bei irgend einem anderen Produkt.

Die Lösung

In der chinesischen Schrift ist das Zeichen für “Risiko” und “Chance” das gleiche – weil ein Risiko immer auch eine Chance bietet. Das Risiko ist, alles zu verlieren. Die Chance ist, nach dem Finanz Crash das Geld zu vervielfachen. Einfach nur absichern ist möglich, aber warum gibt es nach jedem Finanz Crash mehr Millionäre als zuvor? Weil diese Leute die Chance genutzt haben. Wollen Sie das auch? Wie Sie lesen konnten, beschäftigen wir uns intensiv mit dem Markt. Gemeinsam finden wir Ihre Life Luxury!

Wieviel kostet ein Profi Finanzconsulter?

Es stellt sich natürlich die Frage, wieviel so ein Profi kostet. Die Antwort ist: gar nichts. Wir werden nur aus den Produktkosten bezahlt, und zwar vom Produktgeber. Wenn Sie Finanzprodukte kaufen, werden immer Kosten fällig, in Form eines Ausgabeaufschlags oder Abschlusskosten. Und ein Teil dieser Kosten wird an uns weitergegeben. Wenn Sie direkt dort kaufen, behält der Produktgeber die Provision komplett ein. Sie bekommen gratis unsere Expertise, Analyse und Beratung. Was spricht also dagegen, mich gleich zu kontaktieren?

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